En préambule il est important de rappeler qu’il n’existe aucune définition juridique correspondant aux vocables « bois » ou « forêts »1. Ce vide est souvent considéré comme un avantage, car il permet aux tribunaux de s’adapter à la diversité des cas. Pour les besoins de l’administration, la définition de l’Inventaire forestier national (IFN) est souvent retenue2.
Selon l’IFN, la forêt couvre environ 17 millions d’hectares, soit 31 % du territoire métropolitain3. Elle appartient pour 75 % de sa surface à des propriétaires privés. Elle présente une grande diversité de répartition spatiale et de taille (voir figures 1 et 2).
La forêt privée est à la fois très morcelée, 3 millions de propriétaires possèdent moins de 4 hectares, mais également constituée de grandes propriétés : 11 000 propriétaires possèdent plus de 100 hectares pour une surface totale équivalente à la forêt communale. Pour la région Grand Est, 42 % de la surface forestière appartient à plus de 370 000 propriétaires privés (voir figure 2).
De par son importance en surface et le nombre de propriétaires concernés, si on suppose qu’un bien forestier est transmis environ tous les 20 ans, le nombre d’actes contenant de la forêt devrait se compter en centaines de milliers. L’interrogation de la base de données Demandes de Valeurs foncières (DVF) devrait permettre de chiffrer plus précisément le volume annuel des mutations.
Il faut également s’attendre à ce que ces transactions concernent majoritairement des parcelles de surface inférieure à 1 hectare. Plus les parcelles échangées sont de faible surface, plus leur valeur ramenée à l’hectare sera variable, avec des différences de prix allant dans un ratio de 1 à 20. Cette hétérogénéité rend peu précise une estimation par comparaison avec des biens proches géographiquement, car seul un professionnel peut mesurer la différence entre deux peuplements. Face à cette difficulté, le notaire doit-il faire appel à un expert forestier privé ? Ce dernier peut parfaitement estimer un bien forestier, mais le coût de sa prestation est-il justifié pour de faibles surfaces ?
En plus d’être le garant de l’évaluation à un juste prix du bien échangé, le notaire peut également jouer son rôle de conseil. La forêt possède une fiscalité avantageuse et une réglementation particulière. Le Code forestier, celui de l’environnement, le Code rural et celui de l’urbanisme constituent l’essentiel du socle de la réglementation. Malgré toute cette réglementation qui peut paraître contraignante, malgré les interrogations sur les conséquences des changements globaux, le prix des forêts ne cesse d’augmenter. Le marché des forêts va-t-il se retourner ?
L’État et ses services cherchent depuis des années à réduire le morcellement de la forêt privée. Lors des mutations, le notaire a aussi un rôle à jouer.
Traditionnellement les forestiers affectent aux forêts différentes fonctions, production de valeurs (fonction économique), accueil du public (fonction sociale), protection des biens et des personnes (fonction de protection) ou des espèces et des milieux (fonction écologique). Fort logiquement, le dosage entre ces différentes fonctions varie selon les régions : en montagne, la fonction de protection est prépondérante ; autour des grandes villes, ce sera la fonction sociale. Les différents effets de la forêt en matière de stockage de carbone, de protection des sources, de réduction des nuisances sonores ou des îlots de chaleur, tous ces services que l’on dénomme écosystémiques étaient déjà mis en avant lors de la création du Code forestier de 1827. Face à cette dualité entre bien public et bien privé, qu’elle peut être la position du notaire ?
Ces différents points sont repris ci-après.
La figure 4 a été construite à partir de la base de données DVF, qui recense l’ensemble des ventes de biens fonciers réalisées au cours des cinq dernières années sauf à Mayotte et en Alsace-Moselle. D’après cette figure, le nombre d’actes contenant des forêts peut être estimé à plus de 200 000 par an. Elle montre également que pour l’écrasante majorité des biens vendus et contenant de la forêt, cette dernière a une surface inférieure à 1 hectare.
D’après l’indicateur 2020 du marché des forêts, édité par la Safer en partenariat avec la Société forestière de la communauté de communes (voir figure 5), le prix moyen en France des forêts non bâties de plus de 1 hectare est de 4190 € / ha (partie A de la figure 5). Ce chiffre n’a qu’une importance très relative et ne doit être retenu que pour analyser des tendances.
Entre 1999 et 2019, le prix moyen des forêts a augmenté de près de 40 % en euros constants. Or, durant cette période, la valeur du bois n’a pas connu une telle augmentation. L’évolution de la valeur des forêts est donc liée à d’autres paramètres : l’étroitesse du marché, la revalorisation des terres productives, la faiblesse des taux d’intérêt, l’engouement de certains investisseurs pour la forêt, la vision de la forêt comme « valeur refuge », etc. La déconnexion constatée entre la valeur des forêts et la valeur de leur capital sur pied soulève des inquiétudes.
La partie B de la figure 4 souligne l’importance de réaliser des estimations avec des références au minimum par grandes régions.
La figure 5 permet de visualiser le dynamisme local du marché des forêts. Elle permet de constater que dans les régions où la forêt privée est importante en surfaces (Massif landais, bordures Ouest et Sud-Est du Massif central, Morvan) le marché des forêts l’est également.
De nombreux articles, prise de position5, romans ou documentaires récents6 traduisent l’inquiétude croissante de la société française sur l’avenir des forêts en général et plus particulièrement de la forêt métropolitaine. Les investisseurs sont pour leur part plutôt optimistes. Ils sont de plus en plus nombreux sur un marché qui reste toujours aussi étroit avec seulement 1 % de la forêt mise en vente annuellement. La figure n° 7 montre que les institutionnels (banques, assurances) sont particulièrement actifs sur les forêts de plus de 100 ha puisqu’ils achètent pratiquement 80 % des surfaces. Ces investisseurs, personnes physiques ou morales sont prêts à engager des sommes importantes et certaines ventes atteignent aujourd’hui des records qui n’avaient pas encore été observés.
De plus d’après la Safer, en 2019, 50 % des surfaces de forêts de plus de 100 hectares sont acquises par des acheteurs domiciliés dans une région différente de celle des forêts concernées.
En matière d’estimation de la valeur des forêts, la méthode par comparaison est toujours possible, mais ses limites intrinsèques (grande variabilité des cas) sont aggravées par l’augmentation générale des prix de ventes. C’est pourquoi la figure 7 présente la méthode par décomposition, qui comme son nom l’indique procède par estimation des différents éléments qui constituent le bien. Cette figure montre depuis le début du 20e siècle une augmentation du nombre d’éléments pris en compte dans la méthode par décomposition. À titre d’exemple, lors de la loi Sérot de 1930, une forêt était estimée à partir de deux éléments, le fonds, ce qui reste lorsque l’on a coupé les arbres, et la superficie.
Pour les forestiers, la superficie est un concept précis, qui correspond à la valeur des peuplements. Au moment de la publication de la loi Sérot, les peuplements feuillus de plaine étaient pour la plupart gérés en taillis-sous-futaie (TSF). Avec cette gestion sylvicole, le fonds représentait environ un quart de la valeur totale. C’est l’origine de l’exonération des trois quarts, seul le fonds étant taxé lors des mutations.
La figure 7 insiste sur la déconnexion de plus en plus forte entre la valeur vénale7 et celle des prix du bois. Elle invite à se rapprocher de professionnels pour une plus juste estimation, mais le coût de l’estimation pour les petites surfaces va rapidement devenir important relativement à la valeur des biens. S’il s’agit de donner des ordres de grandeur, des personnes ayant une formation forestière (personnels de l’ONF ou de coopératives forestières, gestionnaires forestiers professionnels) sont suffisantes. Pour une véritable estimation, il est conseillé de faire appel à un expert forestier agréé8.
La forêt métropolitaine est jeune puisqu’elle s’est accrue de 6 millions d’hectares sur le dernier siècle. En matière d’estimation de sa valeur, cela implique qu’au-delà de sa valeur immédiate, également appelée valeur de consommation, un peuplement forestier doit être estimé par rapport aux flux financiers futurs conduisant à une valeur d’avenir ou potentielle.
La méthode classique par décomposition a un coût qui peut se justifier pour des propriétés supérieures à 25 hectares, voire 4 hectares pour certaines essences et régions. En concertation avec les notaires, des méthodes d’estimation plus rapides et donc moins coûteuses devraient être proposées en distinguant sans doute les propriétés de moins de 4 hectares de celles comprises entre 4 et 25 hectares. En dessous de 4 hectares, l’estimation se fera vraisemblablement par comparaison avec des biens vendus localement.
En un siècle, les forêts privées de plus de 10 hectares ont beaucoup augmenté en nombre et en surface. Il reste néanmoins un nombre très important de très petites propriétés (voir figure 1). Une part importante de cette situation a comme origine le foncier rural très morcelé puis la déprise agricole qui a conduit au passage à la forêt majoritairement par dynamique naturelle. Ce micro foncier, c’est-à-dire ces parcelles dépassant rarement 30 ares, peut constituer des massifs forestiers de plusieurs centaines d’hectares.
Les mutations à titre gratuit ont également contribué au morcellement comme le démontre la figure 8 par découpage physique des parcelles entre légataires. Certaines font 4 mètres de large pour plusieurs centaines de mètres de long. Cette forme allongée permet à chaque nouveau propriétaire d'accéder à une piste facilitant l’exploitation des bois.
La figure 8 illustre le cas d’une parcelle qui pour une raison quelconque avait un décrochement. Lors des transmissions successives, sans doute par facilité, ce décrochement a été reproduit en augmentant les difficultés de gestion, le repérage des limites, le nombre d’arbres mitoyens, etc.
La petite propriété (de 1 à 4 hectares) et la micropropriété (moins de 1 hectare) concernent l’essentiel des propriétaires et représentent pratiquement 1/5 de la surface forestière privée (voir figure 1). Elle est devenue un enjeu et concentre l’attention du législateur et des administrations. Tout regroupement autoritaire est politiquement exclu. Le remembrement forestier est exclu, car son coût serait beaucoup trop important pour l’État. Pour essayer de diminuer le morcellement, plusieurs propositions ont été évoquées.
Des outils ont été proposés, par exemple le droit de préférence pour les propriétaires riverains, mais aussi de nombreux outils d’animation du territoire (plans de développement de massifs, bourse foncière) ou de projets de mutualisation de gestion entre propriétaires (ASL, ASA, GIEFF, etc.) avec des incitations par exemple sous forme de taux de subventions supérieurs ou bien de réduction d’impôts tel le Défi Acquisition9. La mise en place de la plate-forme numérique « La forêt bouge »10 comme outil facilitateur des échanges ou des mutualisations est utile, même si sa contribution à la résorption du morcellement risque d’être faible.
La vente de propriétés par parcelles cadastrales dans l’espoir d’obtenir un montant global supérieur vient en contradiction des nombreux dispositifs existants. C’est particulièrement dommageable pour des propriétés de plus de 100 hectares qui sont recherchées, à la fois pour leur taille, mais aussi parce qu’elles sont en général mieux gérées.
La Fédération nationale des syndicats départementaux de propriétaires forestiers (Fransylva) a proposé que le législateur supprime les droits de mutation pour les petites parcelles. L’association Experts forestiers de France plaide pour que la taxe foncière soit perçue y compris pour les petites parcelles même si le coût pour l’État est supérieur au montant récolté.
La nouvelle réglementation sur les biens sans maître autorise les communes à récupérer les parcelles correspondantes dans leur patrimoine privé puis dans un délai de 5 ans à éventuellement procéder à des réaménagements fonciers avec les propriétaires privés intéressés.
Dans le cas du microfoncier, la simplification cadastrale consistant, pour un propriétaire, à attribuer un nouveau numéro à la fusion de parcelles contiguës sur une même commune, section et lieu-dit, est une fausse bonne idée, sauf si un géomètre expert délimite la nouvelle parcelle. Mais dans ce cas, le coût de la délimitation rendrait l’opération inintéressante.
Ce n’est pas seulement par les richesses qu’offre l’exploitation des forêts sagement combinée qu’il faut juger de leur utilité. Leur existence même est un bienfait inappréciable pour les pays qui les possèdent, soit qu’elles protègent et alimentent les sources et les rivières, soit qu’elles soutiennent et raffermissent le sol des montagnes, soit qu’elles exercent sur l’atmosphère une heureuse et salutaire influence11.
Selon l’article L112-1 du Code forestier, les forêts sont reconnues d’intérêt général. Sont-elles pour autant des biens publics ? Au sens des économistes un bien public répond à deux conditions la non-rivalité (la consommation par un individu n’en prive pas un autre de le consommer) et la non-exclusion (une personne ne peut en aucun cas être privée de consommer ce bien). Face à une telle définition, la réponse est plutôt négative. En réalité la forêt assure plusieurs services ou fonctions. Par exemple, dans le cas de la fonction paysagère, pour cette composante, la forêt peut être considérée comme un bien public. Ce bien pourra être préservé par la mise en œuvre d’une sylviculture à couvert continu.
Nous avons vu que 75 % de la surface forestière appartient à des personnes privées, physiques ou morales. La forêt métropolitaine augmente en surface et volume. Sur les vingt dernières années, le prix des forêts a fortement progressé. Au-delà d’une certaine surface, il s’agit d’une entreprise avec ses recettes, dépenses et risques de production. La forêt est un patrimoine souvent familial. Tout cela augmente la dimension privée des forêts ; mais par le biais de la réglementation, le législateur impose une part de dimension publique.
La forêt est surtout un écosystème, habitat d’un grand nombre d’espèces et une fantastique machine à produire, recycler, transformer. Certains acheteurs sont sensibles à cette dimension écosystémique et prêts à l’inclure dans leur offre. Cet écosystème peut être décomposé en un très grand nombre d’éléments. Le matériau bois appartient bien au propriétaire, mais pas l’ensemble des espèces, si bien que de plus en plus, dans la presse ou dans le débat public12, il est évoqué le fait que la forêt soit un bien commun apportant des services dont chacun, être humain ou non, doit pouvoir bénéficier. En particulier, dans le cadre des changements globaux, le service actuellement très attendu est celui du stockage du CO2.
Le dosage entre bien commun et bien privé a toujours évolué au cours du temps. Au 19e siècle, les lois sur la restauration des terrains en montagne (lois RTM) ont entraîné une expropriation et une gestion par la puissance publique de terrains situés en haut de bassin versant. La loi du 28 juillet 1860, également connue sous le nom de loi « scélérate », a été adoucie en 1882, car très mal acceptée par les populations locales. La notion de bien commun convient parfaitement aux forêts de collectivités et invite les habitants des communes, départements ou régions ainsi qu’aux personnels des établissements publics à davantage s’impliquer dans leur gestion.
Ce dosage va-t-il évoluer dans un avenir proche ? Le prix des forêts va-t-il baisser avec l’augmentation du droit de regard de la société sur la gestion ? Les risques de conflits avec les autres usagers vont-ils augmenter ? Le marché ne traduit pas actuellement d’inquiétude. En revanche, sans doute par anticipation, les institutionnels demandent de plus en plus à leurs gestionnaires, au-delà de l’audit financier, de réaliser des audits écologiques et sociaux. Actuellement, les services écosystémiques sont très peu rémunérés par la société. Ils le seront sans doute plus dans le futur. Même sans cela, les propriétaires se montrent souvent prêts à l’intégrer, en raison du fait que les forêts sont fréquemment transmises et qu’il existe un lien affectif fort, à condition, tout au moins, que les propriétaires ne perçoivent pas cette demande sociale comme une ingérence indue.