Le notaire est un acteur de premier plan dans les transactions forestières. Comme les autres acteurs du droit, il est confronté à la complexité, mais aussi aux changements de la législation forestière et fiscale auxquels il doit adapter son activité. Plus généralement, son office évolue sous l’effet de plusieurs facteurs combinés affectant les forêts et le marché forestier. Il est incontournable en pratique. Il accompagne les particuliers en prenant en compte leurs nouvelles aspirations, depuis la transmission de leur patrimoine forestier jusqu’à sa protection, par une interprétation originale des textes et de la jurisprudence comme dans la mise en œuvre en matière forestière d’un dispositif récent, l’obligation réelle environnementale (ORE).
La présente contribution retiendra une définition relativement large de la forêt. Si la forêt est « d’abord un territoire », « un bien parmi les hommes », un « lieu d’accueil » développant des fonctions environnementales1, pour l’article L.111-2 du code forestier, « sont considérés comme des bois et forêts […] les plantations d’essences forestières et les reboisements ainsi que les terrains à boiser du fait d’une obligation légale ou conventionnelle ». Il inclut également les landes, les maquis2 et les dunes3. Sont visés les terrains « susceptibles d’aménagement, d’exploitation régulière ou de reconstitution »4. La définition traditionnellement retenue au niveau mondial est celle qui a été donnée par la Food and Agriculture Organization (FAO), Organisation des Nations Unies pour l’alimentation et l’agriculture. Elle renvoie aux « terres occupant une superficie de plus de 0,5 hectare avec des arbres atteignant une hauteur supérieure à 5 mètres et un couvert forestier de plus de 10 pour cent, ou avec des arbres capables d’atteindre ces seuils in situ. Sont exclues les terres à vocation agricole ou urbaine prédominante »5. En outre, « la forêt est déterminée tant par la présence d’arbres que par l’absence d’autres utilisations prédominantes des terres. Les arbres doivent être capables d’atteindre une hauteur minimale de 5 mètres in situ »6. L’Inventaire forestier national reprend ces définitions et considère que « les sites momentanément déboisés ou en régénération sont classés comme forêt même si leur couvert est inférieur à 10 % au moment de l’inventaire ».
Il sera également question des « espaces boisés » (bois), des alignements d’arbres (allées) ainsi que, en guise d’illustration, des arbres (hors forêts) dans la mesure où ils soulèvent des questions juridiques communes7.
Les particularités du marché forestier orientent le rôle du notaire dans les divers actes qu’il rédige. Les trois quarts de la forêt métropolitaine (13 millions d’hectares de forêts) appartiennent aux propriétaires privés8 qui sont au nombre de 3,3 millions9. Les interlocuteurs (publics ou privés) des notaires varient, de même que leur pratique sur le territoire. Lorsque les propriétaires sont privés, les notaires sont le plus souvent en relation avec des propriétaires forestiers qui détiennent pour leur majeure partie des parcelles de petite superficie (moins de 4 hectares), traduisant un morcellement des forêts, plutôt familiales. Souvent retraités, les propriétaires sont soucieux de la transmission de ce patrimoine particulier sur lesquels se rencontrent plusieurs usages (randonnée, chasse, cueillettes de champignons, végétaux…) et qui présentent des enjeux aussi multiples qu’évoluent les modes de gestion forestière.
Ce sont autant d’éléments que le notaire doit prendre en considération, dans un contexte évolutif et multiple. La législation forestière est complexe et fait l’objet de réformes récentes successives. La forêt est considérée comme un placement familial à fins de transmission, mais fait aussi l’objet d’une demande sociale croissante d’utilisation récréative. Elle est aussi valorisée juridiquement et fiscalement comme un investissement, dont le marché forestier connaît des contraintes particulières et doit s’adapter à un changement climatique affectant les forêts. Ces dernières sont désormais appréhendées comme des puits de carbone rendant des services écologiques, quand elles ne sont pas anéanties par des ravageurs, des incendies ou des sécheresses. Un nouveau contexte émerge ainsi, mettant la forêt au cœur d’une politique énergétique devant garantir la fourniture de matières premières. Cet ensemble oriente le prix du bois comme la valeur des forêts qui évoluent. On constate un « accroissement des ventes de moins de 10 hectares (+ 25 %), mais également par le segment des biens de plus de 100 hectares (+ 14 %) même s’il s’agit d’un marché plus restreint. Si les particuliers sont les premiers acteurs du marché, en 2014, les personnes morales privées ont acquis près de 40 000 ha en 2014, marquant une progression de 30 %. La part nationale des surfaces forestières appartenant à des personnes morales est passée de 18 à 25 % entre 1999 et 2012, révélant le poids croissant de ces acteurs sur le marché des forêts »10.
Dans son rôle de conseiller des parties, le notaire doit prendre en compte les particularités des forêts et du droit forestier dans la préparation d’un projet forestier. Les contraintes sont multiples et tiennent à des considérations gestionnaires (document de gestion, espace classé…), géographiques, forestières (type de peuplement), entre autres. Le notaire doit ainsi informer un acquéreur des obligations légales de débroussaillement liées au bien11 et l’existence d’éventuelles servitudes destinées à la défense des forêts contre l’incendie12. Un cadre juridique spécifique aux forêts s’applique aux transactions et impose en particulier au notaire de purger les droits de préférence et de préemption préalablement à tout acte de vente. Le rôle de conseil fiscal du notaire est commun à d’autres dossiers, bien que portant sur une fiscalité attractive en la matière. Le droit forestier conditionne de nombreux actes notariés qui se révèlent pour certains propices à la protection des forêts. Le notaire devient ainsi « un acteur à part entière d’une gestion durable du patrimoine naturel à travers l’information qu’il est en mesure de donner à ses clients »,13 mais aussi à travers sa maîtrise des nouveaux dispositifs proposés en droit de l’environnement.
Lorsqu’un particulier veut vendre une parcelle forestière et qu’il a trouvé un acheteur potentiel, le notaire doit « purger » au préalable un droit de préférence14 et un droit de préemption15. Le vendeur ne peut donc pas vendre à n’importe quel acheteur. La vente envisagée ne peut avoir lieu qu’une fois les bénéficiaires ainsi informés. Il existe en effet des acheteurs prioritaires sur le marché forestier, déterminés par la loi. La législation est cependant complexe et les réformes successives ont confronté les notaires à des interprétations ou des procédures parfois floues voire contradictoires. Ce maquis juridique est significatif d’une politique de regroupement forestier poursuivie par le législateur et traduite de plusieurs manières, y compris fiscale (voir infra).
En cas de vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à 4 hectares, deux droits de préférence sont susceptibles de s’appliquer. Un premier bénéficie aux propriétaires des parcelles boisées contiguës à la parcelle en vente, dans les conditions prévues à l’article L.331-19 du Code forestier. Ce droit de préférence « n’est pas absolu »16. Il ne s’applique pas notamment dans le cas des biens « mixtes » c’est-à-dire « sur une propriété comportant une ou plusieurs parcelles classées au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non »17. Un second droit de préférence est reconnu aux communes à l’article L.331-24 du Code forestier qui, non respecté, sanctionne de nullité la vente18. La commune n’a pas besoin de disposer d’une parcelle contiguë : il suffit que sa parcelle soit située sur le territoire de laquelle se trouve la propriété destinée à la vente. « Il en résulte que le droit de préférence dont il s’agit n’a pas pour objectif premier la restructuration du parcellaire forestier, mais bien plutôt de conférer aux communes un rôle plus actif d’aménageur foncier agricole et forestier »19. S’agissant de la procédure, les notaires ont été confrontés à une législation confuse mentionnant tantôt la commune qui en est la bénéficiaire, tantôt le maire qui doit recevoir la notification du projet de vente20. Enfin, si plusieurs propriétaires de parcelles contiguës (propriétaires privés) ou non (commune) manifestent leur intérêt, « le vendeur choisit librement à qui céder son bien »21.
Cependant, « ce droit de préférence s’exerce sous réserve du droit de préemption, et de la rétrocession qui en découle, prévu au bénéfice de personnes morales chargées d’une mission de service public par le code rural et de la pêche maritime ou par le code de l’urbanisme »22. En effet, le droit de préférence prévu à l’article L. 331-19 du Code forestier n’est pas applicable en cas de vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à quatre hectares, ou sans limitation de superficie lorsque le vendeur est une personne publique dont les bois et forêts relèvent du régime forestier23. Dès lors, la commune sur le territoire de laquelle se trouve cette propriété et qui possède une parcelle boisée contiguë bénéficie d’un droit de préemption dans les conditions prévues à l’article L.322-19 du Code forestier. « La contiguïté de la parcelle communale opère ainsi un changement de nature du droit d’acquisition prioritaire conféré à la collectivité »24. Pour le notaire, « il sera nécessaire d’être attentif à cette règle spécifique toutes les fois qu’une collectivité territoriale, un établissement public ou d’utilité publique, une société mutualiste ou une caisse d’épargne se départira de parcelles boisées soumises au régime forestier »25.
La loi n° 2023-580 du 10 juillet 2023 visant à renforcer la prévention et la lutte contre l’intensification et l’extension du risque incendie a ajouté un nouveau droit de préemption au profit de la commune sur le territoire de laquelle se trouve cette propriété bénéficiant d’un droit de préemption26. Il vise toute propriété classée en nature de bois et forêt au cadastre qui n’est pas dotée d’un document de gestion. En ce cas, la propriété acquise relève du régime forestier. Le Code forestier prévoit que ce droit de préemption prime le droit de préemption ainsi que les droits de préférence ci-dessus évoqués.
La mise en œuvre du droit de préemption a été précisée encore dans la pratique du notaire, certains préconisant de se charger lui-même de l’accomplissement de la formalité de notification par un mandat spécial et l’indication des informations utiles à l’exercice de ces droits27. Enfin, ce droit de préemption est prioritaire sur celui de la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer)28.
Reste le droit de préemption de l’État qui s’exerce « si une forêt domaniale jouxte la parcelle en vente »29 et qui « prive d’effet les droits de préférence et de préemption »30 mentionnés précédemment.
Les revenus traditionnellement tirés de la détention d’un patrimoine forestier consistent dans la location du droit de chasse et l’exploitation forestière, diversement imposables. Les facteurs fiscaux sont déterminants pour les particuliers dans la mesure où la forêt se caractérise par des régimes particuliers favorables. La fiscalité forestière est incitative de deux points de vue : le temps long est pris en compte par une série d’exonérations fiscales tenant à la gestion forestière et la transmission du patrimoine ; le temps court est aussi valorisé concernant l’exploitation du bois. La fiscalité est un élément fondamental dans l’évaluation de la forêt constituée de nombreux éléments31. La fiscalité forestière est une fiscalité faite des principales exceptions suivantes.
En matière d’imposition des plus-values immobilières, l’article 150-III VF du Code général des impôts (CGI) prévoit que l’impôt sur le revenu correspondant à la plus-value réalisée lors de la cession de peuplements forestiers par une personne physique est diminué d’un abattement de 10 € par année de détention et par hectare cédé représentatif de l’impôt sur le revenu correspondant aux revenus imposables au titre des bénéfices de l’exploitation agricole32 ; cet abattement est également applicable en cas de cessions de parts de sociétés ou groupements détenant des peuplements forestiers, à concurrence de leur valeur.
La propriété forestière est par ailleurs prise en compte dans l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Outre les droits de chasse relevant d’un dispositif particulier des revenus fonciers ou des bénéficies industriels et commerciaux, en ce qui concerne les bois, oseraies, aulnaies et saussaies situés en France, les coupes de bois relèvent du bénéfice agricole33 pour une somme égale au revenu ayant servi de base à la taxe foncière établie sur ces propriétés au titre de l’année de l’imposition. Le bénéfice qui résulte de la récolte de produits tels que les fruits, l’écorce ou la résine, en vue de la vente desquels les bois sont exploités, ainsi que le bénéfice résultant d’opérations de transformations des bois coupés par le propriétaire lui-même, lorsque ces transformations ne présentent pas un caractère industriel, sont imposés selon les régimes définis aux articles 64 bis (régime forfaitaire) ou 69 (régime réel) du CGI.
L’achat d’une propriété forestière a fait longtemps l’objet d’une réduction d’impôt prévue à l’article 199 decies H du CGI. Elle visait les terrains en nature de bois et forêts ou de terrains nus à boiser de 4 hectares au plus lorsque cette acquisition permettait d’agrandir une unité de gestion pour porter sa superficie à plus de 4 hectares. Ces conditions de gestion étaient imposées pour le bénéfice de cet avantage fiscal. Une première condition tenait à l’exploitation, à l’engagement de les conserver pendant quinze ans et d’y appliquer, pendant la même durée, un plan simple de gestion agréé par le centre régional de la propriété forestière. Une seconde, complémentaire de la première, consistait dans une réduction du prix d’acquisition ou de souscription en numéraire de parts d’intérêt de groupements forestiers ou de sociétés d’épargne forestière. Ce régime a été remplacé au 1er janvier 2023 par le dispositif prévu à l’article 200 quindecies du CGI34. La superficie des terrains visés change : le crédit d’impôt s’applique en effet aux acquisitions de terrains en nature de bois et forêts ou de terrains nus à boiser lorsque la superficie de l’unité de gestion après acquisition est comprise entre 4 hectares et 25 hectares, de même qu’aux souscriptions ou acquisitions en numéraire de parts de groupements forestiers, des dépenses de travaux forestiers, entre autres35.
Sont ensuite exonérées des droits de mutation à titre gratuit les successions et donations entre vifs, à concurrence des trois-quarts de leur montant, intéressant les propriétés en nature de bois et forêts. Connus sous le nom de l’« amendement Monichon », les conditions fixées à l’article 793, 2, 2° du CGI tiennent notamment à la présentation de garanties de gestion durable, l’engagement par l’héritier, le légataire ou le donataire, d’appliquer pendant 30 ans l’une de ces garanties. Plusieurs droits d’enregistrement à payer par l’acheteur des parcelles forestières relèvent du département et de la commune.
La forêt est un bien immobilier36 et est à ce titre soumise à l’impôt sur la fortune immobilière. Elle fait là encore sur ce point l’objet d’une disposition spéciale37. L’article 976 du CGI reprend les dispositions applicables en matière de mutations à titre gratuit concernant tant l’exonération à concurrence des trois quarts de leur valeur imposable38 que les conditions à cette exonération39. Les biens forestiers sont des biens professionnels exonérés partiellement, sous réserve de leur exploitation et de la tenue d’un plan simple de gestion, dont le non-respect emporte des majorations d’imposition prévues spécifiquement à l’article 1840 G, II du CGI. Des dispositions relativement comparables s’appliquent aux sommes déposées sur un compte d’investissement forestier et d’assurance40.
Les terrains boisés relèvent de taux réduits de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) agricole pour les travaux sylvicoles et d’exploitation forestière réalisés au profit d’exploitants agricoles, y compris les travaux d’entretien des sentiers forestiers, ainsi que les travaux de prévention des incendies de forêt menés par des associations syndicales autorisées ayant pour objet la réalisation de ces travaux41. Un taux intermédiaire est en revanche susceptible de s’appliquer pour les travaux de prévention des incendies de forêt menés par des associations syndicales autorisées.
La taxe foncière sur les propriétés non bâties s’applique enfin aux forêts. Des exonérations temporaires sont prévues dans les conditions fixées à l’article 1395 du CGI, par exemple pour les terrains ensemencés, plantés ou replantés en bois, pendant les trente premières années du semis, de la plantation ou de la replantation. Cette période d’exonération est ramenée à 10 ans pour les peupleraies, portée à 50 ans pour les feuillus et les bois autres que les bois résineux. Une exonération est applicable pendant 30 ans pour les bois résineux et pendant cinquante ans pour les bois feuillus et autres bois, à partir du 1er janvier de l’année qui suit celle de la déclaration de réussite de la régénération. Une autre exonération bénéficie par exemple aux terrains boisés présentant un état de futaie irrégulière en équilibre de régénération pendant quinze ans, renouvelable. Les dégrèvements spéciaux prévus aux articles 1397 et suivants du CGI s’appliquent également aux bois et forêts.
La fiscalité a même été instrumentalisée par des propriétaires qui ont réclamé – sans succès – leur assujettissement à une taxe locale afin de prouver un titre de propriété forestière42. La fiscalité est un instrument de politique publique – par l’incitation fiscale au regroupement des propriétaires par exemple43. Elle est aussi un instrument de régulation44, paradoxalement favorable tantôt à la préservation de la forêt, tantôt à l’urbanisation45. En effet, la forêt devient « un trésor hors prix » comme le paysage « un atout majeur » ; si « la loi Serot-Monichon a contribué efficacement à préserver la forêt malgré son faible rendement financier », « l’impôt foncier sur le non-bâti encourage la destruction et la désertification de l’espace naturel »46. Pour autant, les actes notariés sont susceptibles de contribuer à leur mesure à la protection environnementale et forestière.
Des actes notariés deviennent des instruments nouveaux de protections des forêts (et des arbres). Ils peuvent par exemple inclure les arbres dans le remembrement de la propriété48. Des obligations de conservation et d’entretien s’imposent par ailleurs aux droits des bénéficiaires : les parties peuvent par exemple prévoir « des possibilités de contrôle de l’engagement de conservation des arbres et des sanctions, si nécessaire, en cas de non-respect »49. « La force de la volonté contractuelle »50 a été illustrée dans une affaire soumise à la Cour de cassation51. Une clause de l’acte de vente obligeait les propriétaires successifs du fonds « à conserver la bordure de cyprès sur la limite nord du terrain dans son état actuel dans la mesure où les arbres ne constituent pas un danger ». Malgré cette clause, les nouveaux propriétaires avaient abattu des arbres. Ils ont été condamnés, sous astreintes, à replanter des arbres d’une hauteur de trois mètres. Sur le fond du droit, les acquéreurs ont fait valoir que la clause litigieuse constituait une servitude nulle, car perpétuelle. La Cour de cassation a au contraire estimé que le vendeur « avait instauré comme condition essentielle à l’acte de vente une servitude in faciendo obligeant les propriétaires successifs du fonds à conserver une bordure de cyprès et qu’un tel engagement n’était pas perpétuel puisqu’uniquement fondé sur la durée de vie de ces arbres »52.
Un procédé identique est également applicable en matière successorale, sur le fondement de la jurisprudence précitée de la Cour de cassation. Par exemple, l’interdiction d’abattage par voie testamentaire a été utilisée par une habitante de Thiaucourt-Regniéville (Meurthe-et-Moselle) soucieuse de conserver un platane bicentenaire, labellisé par ailleurs « Arbre remarquable de France » par l’association Arbres Remarquables : Bilan, Recherche, Études et Sauvegarde (Arbres). Ainsi, depuis le 22 mai 2021, le légataire a l’obligation de conserver l’arbre et de l’entretenir53, « tant qu’il ne présente pas de danger ».
Outre ces dispositions facultatives laissées à l’appréciation des parties, des mentions spécifiques doivent être obligatoirement apportées dans l’acte notarié. C’est le cas – très particulier – du statut d’une forêt usagère telle la forêt de la Teste-de-Buche en Gironde54. Elle constitue « une singularité juridique dans le paysage forestier français, en ce qu’elle semble être la seule forêt privée grevée de droits d’usage indivis fondés en titre par une série de “baillettes et transactions” remontant, pour les plus anciennes, au début du XVe siècle »55. Elle présente par exemple des particularités en matière de police forestière56. Ces droits d’usage sont imprescriptibles et indivis. En plus de son classement, cette forêt par son statut échappe – pour l’instant – aux règles de droit commun de la gestion forestière57.
Si la protection des arbres et des forêts enrichit les actes notariés classiquement utilisés, elle peut être mise en œuvre au moyen d’un nouveau dispositif créé par une loi du 8 août 201658 : l’obligation réelle environnementale (ORE). L’article L.132-3 du Code de l’environnement qualifie l’ORE de contrat. Il est conclu pour une durée maximum de 99 ans par d’une part, les propriétaires de biens immobiliers, et d’autre part une collectivité publique, un établissement public ou une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l’environnement. L’objet de l’ORE est de faire naître à leur charge, ainsi qu’à la charge des propriétaires ultérieurs du bien, les obligations réelles que bon leur semble, dès lors que de telles obligations ont pour finalité le maintien, la conservation, la gestion ou la restauration d’éléments de la biodiversité ou de fonctions écologiques59. Dans ce cadre, les parties sont libres de définir et de faire figurer dans le contrat leurs engagements réciproques. Les possibilités de révision et de résiliation doivent figurer dans le contrat. Établi en la forme authentique, le contrat faisant naître l’obligation réelle n’est pas passible de droits d’enregistrement et ne donne lieu ni à la perception de la taxe de publicité foncière60 ni au paiement de la contribution de sécurité immobilière61.
Le champ d’application de l’ORE est potentiellement très large et susceptible de porter sur une forêt. Certaines ont déjà été conclues à propos de zones humides et d’une allée d’arbres62. En 2021, une ORE a été signée pour une durée de 99 ans entre la Ligue pour la protection des oiseaux (LPO) et les propriétaires d’un château en Moselle, classé Monument historique. Sont visés 156 marronniers plantés en 1856, formant une allée et abritant des espèces protégées. Les propriétaires se sont engagés « à maintenir l’allée des marronniers ; si un arbre doit être abattu en raison de sa dangerosité pour les personnes ou les biens, ou encore, s’il est malade et risque de contaminer les arbres voisins, le propriétaire devra solliciter l’avis du cocontractant, concernant les espèces protégées d’oiseaux qui pourraient s’y trouver ; conserver une partie des arbres sénescents et morts, afin d’y favoriser la biodiversité ; limiter, si possible, la fréquentation pendant la période de reproduction des espèces se trouvant sur les lieux ; ne pas utiliser de désherbants »63. La LPO s’est engagée quant à elle à « apporter ses conseils sur ce qu’il convient de faire sur l’allée, en vue de favoriser la biodiversité ; entretenir les nichoirs à oiseaux et suivre leur occupation ; réaliser annuellement un inventaire de la biodiversité et en particulier de l’avifaune présente sur l’allée des marronniers »64. Acte authentique, ce contrat confère un nouveau pouvoir d’initiative aux personnes privées. Leur engagement contractuel se mue en un authentique devoir moral envers la nature. L’avenir de la protection du végétal résiderait-il dans le contrat fait… avec soi-même ?
Katia Blairon
Mots-clés: Forêt, transactions forestières, transmission de patrimoine, politique énergétique, fiscalité, actes notariés, environnement, droits de préférence, droit de préemption
Keywords: Forest, forestry transactions, tax laws, transmission of wealth, energy policy, notarized deeds, forest protection, rights of preference and pre-emption
Résumé: Le notaire est un acteur de premier plan dans les transactions forestières. Comme les autres acteurs du droit, il est confronté à la complexité, mais aussi aux changements de la législation forestière et fiscale auxquels il doit adapter son activité. Son office évolue sous l’effet de plusieurs facteurs combinés affectant les forêts et le marché forestier. Un cadre juridique spécifique aux forêts s’applique aux transactions et impose en particulier au notaire de purger les droits de préférence et de préemption préalablement à tout acte de vente. Le rôle de conseil fiscal du notaire est commun à d’autres dossiers, bien que portant sur une fiscalité attractive en la matière. Le droit forestier conditionne de nombreux actes notariés qui se révèlent pour certains propices à la protection des forêts. Le notaire devient ainsi un acteur incontournable de la forêt par sa maîtrise des nouveaux dispositifs du droit de l’environnement.
Summary: Notaries are key players in forestry transactions. Like other legal professionals, they are faced with the complexity and changes in forestry and tax laws to which they must adapt their activities. Their office is evolving under the impact of several combined factors affecting forests and the forestry market. A legal framework specific to forests applies to transactions and, in particular, requires the notary to purge rights of preference and pre-emption prior to any sale. The notary’s role as tax advisor is common to other matters, although it involves attractive taxation in this area. Forestry law governs many notarized deeds, some of which are conducive to forest protection. The notary is thus becoming a key player in forestry through his mastery of the new environmental law provisions.